Su vida transcurrió entre Recoleta y Barrio Norte pero la adolescencia en el Colegio del Salvador (avenida Corrientes y Callao) lo llevó a descubrir con ojos curiosos diferentes barrios de la ciudad donde vivían sus amigos; la caminata diaria desde su casa familiar hasta la Universidad de Palermo cuando estudiaba arquitectura o sus mañanas de running urbano en la adultez, le permitieron conocer infinidad de rincones porteños que se propuso cambiar y mejorar en su vida profesional.
Primero fue arquitecto pero no le alcanzaba. Quiso ser urbanista para trabajar en los proyectos que le cambian la vida a la gente, y decidió ingresar a la función pública donde alcanzó el cargo de secretario de Desarrollo Urbano en el Gobierno de la Ciudad que ejerce desde 2019, bajo la gestión de Horacio Rodríguez Larreta primero y Jorge Macri actualmente. “Para mí era un sueño ser un urbanista y estar a cargo de la ciudad más linda del mundo. Pero que me elijan dos veces en la misma vida para hacer eso, me llena de orgullo y es un desafío que tomo con enorme responsabilidad. Cambia el contexto, cambia el clima de época, cambia el Gobierno nacional, cambian los desafíos, es una continuidad pero una nueva etapa. Estoy cumpliendo mi sueño dos veces”, dice el hombre que hoy mira al sur en su oficina de Barracas, frente al Parque Lezama, en el edificio recuperado de la ex fábrica de galletitas Canale que representa una síntesis de algunos hitos que busca lograr en esta nueva gestión: mantener la identidad barrial, desarrollar el sur de la ciudad, conservar el verdadero patrimonio y que sea sustentable en el tiempo. Y por estos días está cumpliendo uno de los objetivos por los cuales aceptó la continuidad: ser parte de la creación de un nuevo Código Urbanístico (CUR) con un proyecto de ley que ya está en la Legislatura porteña y generó revuelo en el sector privado en los últimas semanas.
Días atrás se realizó la primera reunión informativa de asesores de la Comisión de Planeamiento Urbano en la Legislatura donde se dio lugar a las opiniones de los vecinos, quienes tuvieron posiciones diversas relacionadas a identidad barrial, patrimonio y otras cuestiones vinculadas al CUR, un debate que les impone a los legisladores a entablar consenso para llegar al mejor Código Urbanístico para la ciudad.
-Ante la revisión del Código Urbanístico, el gobierno de la Ciudad suspendió la autorización de obras nuevas por 180 días con un DNU, ¿cuál es el impacto de esa medida que enojó tanto a los desarrolladores?
-Enviamos el proyecto por el nuevo CUR a la Legislatura como indica la ley que debe revisarse cada cinco años, el último es de 2018. En pocos días de presentado el proyecto recibimos más de 260 trámites de autorizaciones para obras nuevas. Obras que no van a comenzar ahora y que cuando lo hagan deberían ya estar bajo un nuevo CUR. Entonces se decidió suspender los trámites para autorizar las obras nuevas pero no todas: únicamente las tipologías USAB 1 (con altura de 9 metros) y 2 (con altura 14,60 metros) en zonas residenciales de casas bajas por 180 días corridos (esto alcanza hasta febrero), que son las que queremos preservar su identidad barrial mientras la ley esté en tratamiento. Todo lo ya autorizado y que se está empezando a construir o está en obra sigue en marcha. Nos comprometimos con Jorge (Macri) a no prorrogar la suspensión cuando se cumplan los 180 días.
Con el proyecto presentado, arranca una discusión, una conversación en la Legislatura para acordar, cambiar, revisar, mejorar y de eso dependerá cómo será la nueva ley.
-Una cuestión que plantean los desarrolladores es que revisar y cambiar el CUR cada cinco años es muy poco tiempo en una actividad con ciclos bastante más largos.
-Es entendible, hay que pensar que el código anterior era de 1978, se mantuvo por 40 años, logramos tener uno nuevo en 2018 y si le hacemos mejoras en 2024 posiblemente ya no sea tan necesario cambiar tan seguido ni los cambios serán tan profundos si mantenemos una revisión. Ya que la ley permite esa revisión, uno de los puntos que se podría considerar es ampliar a 10 años.
-¿Cuáles son los puntos más importantes de los cambios que presentaron al CUR?
-La reforma que presentamos trabaja sobre tres ejes. El primero es el equilibrio, que tiene tres escalas: el equilibrio de la ciudad entre el norte y el sur; el equilibrio de las avenidas que consiste en preservar su identidad y la del barrio, con avenidas que tengan la posibilidad de densificación y el barrio que no necesita absorber eso; y el equilibrio de la manzana, es decir cómo dialoga un lote con el de al lado, porque somos una ciudad de medianeras y hay que abandonar la idea de que en cada lote cada cual hace lo que quiere.
Por ejemplo, en los pulmones de manzana la propuesta es restringir la edificabilidad de aquellos proyectos que terminen invadiendo el pulmón en las manzanas residenciales, de casas bajas, para respetar esa identidad barrial y a la vez atentar lo menos posible contra la actividad inmobiliaria. Los proyectos que tenían permitidos nueve metros de altura y llegar hasta el fondo del lote les restringimos esa profundidad pero les permitimos crecer a 12 metros: lo que sacamos de fondo se lo devolvemos en altura. Los de 14,60 metros de altura los dejamos en esa altura, esos pierden metros de fondo pero estamos abiertos a compensar. En ambos casos se busca recuperar pulmón.
El segundo eje de este CUR que presentamos es el patrimonio y el tercero es generar que el código se vuelva una herramienta que arbitre un sistema de incentivos y no un sistema de intereses. ¿Qué quiere decir esto? La norma en general es aquello que te dice qué podés hacer y que no, queremos llegar a una norma más sofisticada que nos permita entrar en lo cuali y no solo en lo cuanti. Que no solo diga qué cantidad de metros se pueden hacer sino también qué se puede hacer en términos de producto.
-¿Qué se plantea con respecto al patrimonio de la ciudad?
-El patrimonio es algo que las ciudades intentan preservar y en Buenos Aires hay una ley que crea el catálogo preventivo, que dice que todo lo anterior a 1941 pasa a estar protegido de manera preventiva. Ese universo es muy grande, alrededor de 4200 propiedades, motivo por el cual durante muchos años transitamos un gris que es la idea de que algo tiene valor solo porque se hizo antes de 1941 y se lo protege, pero en realidad no lo tiene. Esa ley generó la sensación de que lo viejo es patrimonial y en realidad no es necesariamente así, hay obras nuevas que tienen valor patrimonial porque el valor del patrimonio tiene connotaciones arquitectónicas, culturales, de identidad y hay cosas que son viejas pero no son buenas. Esto confundió mucho. Y la única forma que tenemos de eliminar ese gris es acabar con ese catálogo preventivo, que haya una ley firme y una etiqueta: qué tiene valor y qué valor tiene. Porque hay diferentes escalas de patrimonio. Ese trabajo del catálogo preventivo por lo general se hacía a demanda: alguien venía y preguntaba “¿Acá puedo hacer algo? ¿Esto puedo o no puedo?”. Desde la Dirección de Interpretación Urbanística revisamos todos los inmuebles preventivos, los catalogamos, notificamos a sus propietarios, etc. para que todos tengamos claro –vecinos, funcionarios, desarrolladores- qué tiene valor y qué no y qué se puede hacer en cada lugar. Entonces, el que no tiene valor patrimonial deja de tener protección preventiva solo porque se hizo antes de 1941, se descataloga.
-¿Y qué pasa si una persona heredó una casa que es catalogada como de patrimonio y no puede mantenerla en buen estado?
-Si el patrimonio no tiene restricciones a la venta, se puede vender o se debe mantener en condiciones. Estamos trabajando en un sistema de incentivos al mantenimiento del patrimonio porque el Estado no se puede hacer cargo de mantener miles de casas privadas. El Estado tiene que generar condiciones para que las personas puedan mantener ese patrimonio y eventualmente para que aquello que tiene protección, donde se puede intervenir, se intervenga de buena manera. Este edificio en el que estamos haciendo esta entrevista era la fábrica de Canale. Haberlo transformado en un edificio de oficinas es un buen ejemplo de cómo una buena intervención en el patrimonio le alarga la vida a un edificio que tiene un valor en el barrio: está preservada la fachada y algunos símbolos arquitectónicos, pero su función es otra. Hay mucha queja frente al avance sobre el patrimonio pero no vamos a hacer populismo para mantener un patrimonio que no tiene valor. Porque no todo es patrimonio. Tengo una mirada crítica, de qué es y qué no es. Una asociación vecinal puede proteger el patrimonio ahora, pero si no generamos una política pública sostenible en algún momento alguien va a ir por eso. Nuestro trabajo es hacer el patrimonio sostenible porque cada día que pasa se vuelve más viejo y no alcanza con que hoy lo pintemos, con eso no resolvimos nada. Hay que generar condiciones para que sea productivo y alargar su vida.
-¿Cómo planean el desarrollo de la zona sur?
-En esta nueva gestión tenemos puesto el foco en este punto. Jorge Macri suele decir que “el norte es relativo”, porque lo que es el sur para uno, es el norte para el otro. Y ahora el sur es nuestro norte, como el cuadro de Joaquín Torres García. Y es un enorme espacio de oportunidad. El sur no es un sur único, tenemos un suroeste más deshabitado en términos de densidad como Lugano, Soldati, y un sudeste con una impronta más fundacional de la ciudad de Buenos Aires que ha tenido su auge en Barracas, La Boca, Constitución. Esto hace que la estrategia para el sudoeste y para el sudeste no sean iguales. Queremos que las oportunidades que la gente va a buscar frecuentemente a la zona norte hoy también se encuentren en el sur porque no vemos al sur como el borde de la ciudad, sino como el centro de un área metropolitana.
-¿Cómo lograrán que los desarrolladores inviertan ahí?
-Un proyecto en zona sur por ahí no es viable como negocio porque no encuentra demanda suficiente, pero si el sur y el norte son complementarios y los empezamos a ver como un sistema más solidario, creemos que parte de aquello que pasa en el norte puede ayudar a que suceda en el sur también y uno de los cambios en el nuevo CUR es generar sistemas de incentivos para desarrollo inmobiliario del sur.
-¿De qué tipo serían esos incentivos? ¿Impositivos?
-No queremos que el incentivo sea una quita de impuestos. Sería así: si un desarrollador tiene interés en hacer un proyecto en la zona norte, donde cree que la mayor capacidad constructiva puede ser un valor para su proyecto, si construye esa cantidad de metros en el sur se le puede permitir hacer también esos metros en el norte. El incentivo, para aquel que va a buscar mercado al norte, queremos que sea hacer algo en el sur también, de las mismas dimensiones. Si hace 2000 m² en el sur, puede hacer 2000 m² en el norte y compensa su inversión y ganancia, sabiendo que en el proyecto del sur tal vez pierda o salga hecho pero con el del norte recupera. Y de esa manera se genera más stock de oferta en el sur.
Primero generamos los incentivos para crear más stock de vivienda en zona sur y luego deben aparecer los instrumentos, como los créditos hipotecarios, para motivar a la demanda a habitar esa oferta. Y, como bien dice Jorge (Macri), no pretendemos desarrollar el sur para que se mude la gente que vive en el norte, sino para que sea un upgrade para quienes no viven en la ciudad sino en las zonas metropolitanas pero trabajan o estudian en la ciudad, que tienen más de una hora de viaje para llegar, que no tienen las ofertas culturales, de entretenimiento, de educación, de servicios que ofrece la ciudad.
-¿Creés que lo verás realizado en tu gestión?
– Los tiempos del sur seguramente son más lentos que los del norte y requieren de otra estrategia y de otra paciencia. Y también están los tiempos de la política pública en desarrollo urbano. Yo hablo del concepto de “digestión urbana”, porque las políticas públicas nunca son inmediatas, tienen su proceso de digestión. Vamos al ejemplo del microcentro hoy: se ve la política pública, se ven edificios en transformación pero todavía no se ve a la gente disfrutando y viviendo. Yo veo la foto final en mi cabeza aunque seguramente no llegue a ver los resultados en mi gestión, pero eso no es lo que importa. Lo que importa es que pase.
-¿Qué pasó con el plan de transformación del microcentro que está suspendido y aún no se ha retomado?
-El proyecto tenía un plazo que se cumplió en enero e incentivos impositivos que antes funcionaban y eran ventajosos para ambas partes (desarrolladores y Ciudad) y ahora, con una economía distinta, no funcionan de la misma manera. Había que salir con una propuesta para recomponer el microcentro, que fue buena para ese momento y fueron 22 proyectos los que se sumaron. Ahora en el nuevo CUR hay otra propuesta que busca hacer más sostenible esa política pública porque la situación económica no es la misma de diciembre para acá. Se trata de que el microcentro tenga su propio sistema de emisión y recepción de metros tratando de generar situaciones de mayor valor o conveniencia para una inversión. Por ejemplo, que no se construya en un espacio que es un estacionamiento al aire libre, que esa inversión se haga en otro sitio del microcentro y en ese espacio libre se pueda crear un espacio público. Ese espacio en vez de ser receptor de metros puede ser emisor de metros, transferir los metros a sitios no consolidados porque lo nuevo que se haga necesitará de esos espacios públicos también.
-¿Cómo vienen los proyectos que están en marcha como Paseo Gigena y Parque de Innovación?
-A Gigena le falta poco, en un par de meses estará en funcionamiento. Ese es un ejemplo de la posibilidad que tienen las infraestructuras obsoletas de ser resignificadas y del trabajo de generar las condiciones en lo público para la inversión privada. Con la situación económica que vive el país no queda otra que vincularse con el sector privado para generar las condiciones de inversión. La ciudad está llena de oportunidades ocultas que le pueden mejorar la vida a la gente.
Parque de Innovación está más verde, pero igual camina. Toda la parte pública está muy avanzada: el 65% de la tierra es parque público. Un lugar en el que durante años hubo pólvora y plomo ahora hay flora nativa y mariposas. Hicimos el edificio del 54 Lab, que es un coworking tecnológico, y se armará el ecosistema cuando se terminen los edificios de las universidades, de los desarrolladores privados, de coliving, pero falta mucho para ver la foto final.
– ¿Cuáles son las obras que sentís que, si te retiras, te vas tranquilo, y qué te queda por cumplir?
– No tengo una obra, tengo varias. La demolición del Elefante Blanco y la creación de un parque público en Ciudad Oculta es un hito como demolición de creencias, de que los símbolos del abandono son posibles de transformar en algo muy positivo y generar espacio público y verde. El Parque Olímpico fue un desafío intelectual por lo que implicó aprender sobre las distintas disciplinas deportivas; la plaza AMIA es un pequeño espacio público con una enorme carga simbólica emocional y se pudo trabajar cuidando muchísimo los sentimientos involucrados; la transformación de la plaza Houssay o que hoy en la Manzana 66 haya chicos y chicas jugando a las seis de la tarde o que a la medianoche haya gente caminando por una Corrientes peatonal. Son sueños cumplidos y ya estaba para irme tranquilo cuando me ofrecieron la continuidad. Hoy tengo muy puesta la energía en cómo generarle condiciones a los demás para que los proyectos se cumplan, se destraben cosas y sean realizables. Y entender al Estado no solo como el que hace, el que invierte, sino también el que genera condiciones para que otros hagan.
-También cumpliste tu sueño profesional dos veces en una misma vida, ¿cómo imaginás tu futuro?
-La Argentina es un país de ciudades: nueve de cada 10 personas viven en un centro urbano y hay desafíos en todas partes. A mí me encanta detectar dinámicas urbanas. A veces fantaseo con un futuro en el que pueda modificar y mejorar la vida de la gente a nivel urbano no solo en Buenos Aires sino también en otras ciudades de la Argentina porque me encantaría conocer y trabajar con otras dinámicas, otras maneras de vivir, otras culturas dentro del país.
